האם הבנין שלך מתאים לתמ"א 38?
לא כל בניין מתאים לתוכנית תמ"א 38.
החוק קובע כי ניתן לקבל זכויות בנייה מיוחדות למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני ה1.1.1980 ורק אם גובה הבניין הוא מעל 2 קומות. כלומר, אם אתם מתגוררים בבניין שבו מעל 2 ומות והיתר הבניה שלו ניתן לפני 1.1.1980, דעו שהבניין שלכם מתאים לתמ"א 38.
כמובן שעל הבניין להיות במצב שמשתלם לבצע בו את התוכנית. בניין שיש בו מעלית, חנייה, מרפסות וחדרי ממ"ד, ומצבו חזק ויציב, אין צורך בתמ"א 38 עבורו.
בניינים רעועים, או בניינים לא מספיק יציבים, כדאי מאוד לחזק במסגרת התוכנית, ואז יקבלו הדיירים גם את שאר ההטבות.
במקרה של בניינים הזקוקים לחיזוק שקיבלו היתרי בנייה לאחר שנת 1980- הוועדה המקומית של הרשות המקומית בשטחה נמצא הבניין, רשאית לתת היתר בניה לביצוע התוכנית על פי שיקול דעתה. אולם, מבנים אלה לא תמיד יוכלו לקבל אישור לתוספות בנייה ולכן ברוב המקרים, פרויקטים של תמ"א 38 במבנים חדשים יחסית לא יהיו כדאיים וכלכליים.
האם נדרשת הסכמה מלאה (100%) כדי לבצע תמ"א 38 בבניין?
תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח- 2008) קבע שינוי באחוז ההסכמה הנדרש. בעבר, חוק המרקעין קבע דרישה של 100% מקרב בעלי הדירות ואילו השינוי מאפשר לבצע הוספת יחידות דיור חדשות גם בהסכמת שני שליש מבעלי הדירות (66%) בכפוף למספר תנאים. השינוי נתן זריקת מרץ משמעותית לקידום פרויקטים של תמ"א 38.
פטור ממס שבח בתמ"א 38
ב2008 אישרה הממשלה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) הקובע פטורים בעסקאות בהן זכויות הבנייה מושפעות מהוראות תמ"א 38. כדי לעודד מימוש תמ"א 38, נקבע פטור מתשלום מס שבח על אותן זכויות בניה שהתקבלו מתוקף תוכנית תמ"א 38. חשוב להדגיש שישנן תנאים שונים לקבלת הפטור ויש צורך להבחין בין זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 וזכויות בנייה מתוקף תוכניות אחרות.
פטור מהיטלי השבחה
בנוסף לפטור ממס השבח, נקבע גם פטור מהיטלי השבחה שיש לשלם לרשות המקומית עבור זכויות בניה חדשות במגרש. בנובמבר 2008 פורסמה הוראה הקובעת מתן פטור מהיטל השבחה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
מדוע רק בניינים שקיבלו היתר בניה לפני 1980?
חשוב להדגיש כי מטרתה המרכזית של תוכנית תמ"א 38 היא חיזוק מבנים לקראת רעידות אדמה ולכן זהו הקריטריון המרכזי. יתר הנושאים כגון הוספת חניות, מעלית, והגדלת שטח הדירה למשל, הם נושאי נלווים אך אינם מרכזיים. התקן הישראלי לעמידות של מבנים ברעידות אדמה נכנס לתוקפו בשנות השבעים והמבנים שנבנו לאחר מכן נבנו בהתאם לתקן המחמיר ולכן מוכנים לרעידת אדמה.
לפי ההערכות, בניינים שנבנו החל משנות ה80 נבנו בצורה נכונה לפי התקנים המחמירים ולכן המדינה לא צריכה לתת הטבות ותמריצים על מנת שתבוצע בהם תמ"א 38. לכן, החוק הדן בתמ"א 38 מעניק את כל התמריצים, ההטבות וזכויות הבניה רק למבנים שבאמת זקוקים לכך.
תמ"א 38/2- הריסה ובניה
התיקון השני לתכנית תמ"א 38 קובע שבמקום לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה, ניתן להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש תוך שמירת כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל על פי הוראות תמ"א 38. במגרשים רבים יצר העדכון בתמ"א 38/2 תוספת זכויות דרמטיות שכן אל זכויות הבניה נוספו ההרחבות בשטח של כל דירה קיימת, דירה חדשה בקומות התמ"א וקומה מלאה נוספת.
